Absence de taxation et T.V.A. de l’indemnité d’occupation sans titre

Dans un Arrêt des 9ème et 10ème Chambre du 30 mai 2018, le Conseil d’Etat opère une distinction de régime entre les loyers dus au titre d’un bail commercial et l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre après résiliation de la convention.

Il est de droit que le lien direct du versement fait par un débiteur à son créancier comme contrepartie d’une prestation de service, est assujetti à la TVA lorsqu’il s’agit d’une prestation individualisable.

En revanche, l’indemnité réparant le préjudice est considérée comme une indemnité et en ce sens ne supporte pas d’assujettissement à la TVA.

Le preneur d’un bail commercial portant sur un bâtiment industriel se maintient dans les lieux après le congé portant résiliation qu’il a délivré au bailleur.

Le bailleur le fait alors expulser judiciairement et sollicite le paiement d’une indemnité pour occupation sans droit, ni titre, postérieurement à la date de résiliation effective du bail.

Il n’assujetti pas cette indemnité à la TVA estimant que la somme reçue causée par l’exécution de la décision de justice réparait un préjudice et n’était pas la contrepartie d’une prestation qu’il s’était engagé à fournir.

L’Administration Fiscale le reprend estimant que l’indemnité rémunérait une prestation de service à titre onéreux, l’assujettissant à la TVA.

Le Conseil d’Etat annule l’Arrêt de la Cour Administrative d’Appel considérant que cette indemnité ne constitue pas la rémunération d’une prestation de service à titre onéreux, réparant seulement un préjudice, et qu’en tant que tel, n’est pas soumise à la TVA.

Le Conseil d’Etat s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de Cassation qui retient qu’en une telle hypothèse le locataire se maintenant abusivement dans les lieux commet une faute extra-contractuelle dont la conséquence est de devoir régler une indemnité d’occupation au bailleur, réparant l’occupation sans droit ni titre, mais également l’absence de possibilité de disposer du local.

Il y a donc logiquement entre cette situation et la situation de location normale, un fossé qui justifie logiquement que l’indemnité ne soit pas assujettie à la TVA.

(Conseil d’Etat – 10ème Chambre, 30 mai 2018 n° 402447)

 

Michel DESILETS

Ancien Bâtonnier

Avocat au Barreau de Villefranche / Saône

 

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