CESSION DU BAIL RURAL ET BONNE FOI DU PRENEUR
Publié le :
30/11/2022
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2022
Selon l’article L.411-35 du Code Rural et de la Pêche Maritime, le preneur d’un bail rural peut céder ses droits à son conjoint ou à l’un de ses descendants majeurs ou ayant été émancipé.
Cette cession ne peut cependant intervenir sans l’autorisation préalable du bailleur.
La jurisprudence retient que cette demande d’agrément formulée par le preneur auprès du bailleur doit être préalable à la cession.
A défaut, la cession intervenue est entachée de nullité et la sanction prononcée par les juridictions est alors la résiliation du bail pour faute du preneur (Cass civ III, 21 décembre 1993, n°91-21.674).
Si le preneur sollicite le bailleur et n’obtient pas son agrément, il a la faculté de saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux qui pourra alors autoriser la cession du bail en lieu et place du propriétaire réticent.
Les juridictions sont alors amenées à apprécier la bonne foi du bailleur souhaitant céder ses droits.
En effet, il est de jurisprudence constante que la cession du bail est une faveur, qui ne peut être accordée qu’au preneur diligent, ayant toujours respecté ses obligations (Cass soc, 3 novembre 1951, n° 40827 Bull.civ III n°721).
La Cour de Cassation a eu l’occasion de rappeler cette règle dans un arrêt du 26 octobre 2022.
Dans cette affaire, le preneur avait mis le bail dont il jouissait à disposition d’une société à objet principalement agricole dont il était l’un des associés, conformément à l’article L.411-37 du Code Rural et de la Pêche Maritime.
Cependant, le preneur n’avait pas respecté l’obligation qui s’impose alors à lui d’aviser le bailleur de cette mise à disposition par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Selon l’article L.411-37 du Code Rural et de la Pêche Maritime, l’omission de cette formalité n’est pas de nature à justifier la résiliation du bail.
La résiliation ne peut être prononcée que si le preneur, mis en demeure par le propriétaire de lui adresser l’avis requis par le texte, persiste dans son manquement.
Toutefois, lorsque ce même preneur sollicite par la suite auprès du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux l’autorisation de céder son bail à l’un de ses descendants ou à son conjoint, le non-respect de l’obligation d’informer le bailleur de la mise à disposition du bail au profit d’une société met en évidence un comportement fautif, justifiant le refus de l’autorisation de cession sollicitée.
La Cour de Cassation a également rappelé, dans ce même arrêt, que lorsque la cession de bail est prévue au profit d’un cessionnaire ayant vocation à exploiter ses terres dans le cadre d’une société, la cession n’est alors possible que si cette société bénéficie elle-même d’une autorisation d’exploiter, peu important alors que le cessionnaire ait lui-même obtenu une telle autorisation à titre individuel.
François ROBBE
Avocat associé
AXIOJURIS AVOCAT
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